作 者丨吳抒穎

編 輯丨張偉賢

(資料圖片)

圖 源丨圖蟲

中海地產(chǎn)，這家被認(rèn)為是全行業(yè)最穩(wěn)健的房企也未能躲過市場下行的沖擊。

2023年8月28日，中海地產(chǎn)發(fā)布2023年中報(bào)。今年上半年，這家坐穩(wěn)“利潤王”之位多年的房企凈利潤在經(jīng)歷了兩個(gè)報(bào)告期走低后再度下挫，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入891.6億元，同比減少14.10%；歸母凈利潤134.9億元，同比減少19.43%；核心歸母凈利潤138.2億元。

與之同時(shí)，中海地產(chǎn)的毛利率和凈利率也仍然承壓。今年上半年，中海地產(chǎn)的毛利率是22.61%，凈利率是15.13%，雖然仍然是傲視行業(yè)的存在，也較去年全年有所回升，但對比起之前動輒超過20%的凈利潤率而言，中海地產(chǎn)已經(jīng)回歸到了與其他央企無異的水平。

從整體的表現(xiàn)來看，盡管中海地產(chǎn)是在營收下滑的前提下錄得的利潤指標(biāo)變化，但對中海地產(chǎn)這家內(nèi)控嚴(yán)格、管理出色的房企來說，仍然是十分遺憾的事情。

這意味著，它其實(shí)與其他房企也未有本質(zhì)不同，在一個(gè)下行的行業(yè)，它也并未能夠憑借出挑的管理能力而與趨勢抗衡。

不過，中海地產(chǎn)也并未被現(xiàn)實(shí)束縛，仍然對未來充滿信心。業(yè)績會上，中海地產(chǎn)董事會主席顏建國再度重申，下半年的市場仍在變化中，但全年銷售與利潤穩(wěn)中有升的目標(biāo)維持不變。

底氣

營收和利潤下滑，不會成為中海地產(chǎn)的“絆腳石”。這家房企管控出色的財(cái)務(wù)指標(biāo)，依然是它穿越周期王者歸來的底氣。今年上半年，中海的資產(chǎn)負(fù)債率為58.3%，凈借貸比率為37.7%；加權(quán)平均融資成本3.54%，融資成本繼續(xù)保持行業(yè)最低區(qū)間；持有現(xiàn)金人民幣1142.1億元，這幾乎是行業(yè)的最優(yōu)水平。

因此，在財(cái)務(wù)面未見負(fù)面變化的基礎(chǔ)上，中海地產(chǎn)也能夠更從容積極。

今年年初，中海地產(chǎn)由于凈利潤下滑導(dǎo)致“利潤王”稱號旁落后，中海管理層首次給出了相對進(jìn)取的銷售目標(biāo)，以及利潤走勢的預(yù)期。

今年3月，在中海地產(chǎn)的業(yè)績會上，中海地產(chǎn)董事會主席顏建國表示，公司確立了奮勇爭先、積極進(jìn)取的經(jīng)營目標(biāo)，力爭銷售合約額增長20%、商業(yè)收入增長30%，利潤穩(wěn)中有升。

到了這一次中期業(yè)績發(fā)布，顏建國再度重申，下半年的市場仍在變化中，但全年銷售與利潤穩(wěn)中有升的目標(biāo)維持不變?！拔覀儜?zhàn)勝市場的信心源自于充足的貨量，以及主力貨量布局于核心城市的貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，還有財(cái)務(wù)資金優(yōu)勢、融資成本優(yōu)勢、成本費(fèi)用優(yōu)勢等。”

追趕

從今年上半年中海地產(chǎn)的投拓來看，這家央企的確在十分努力地往前追趕。

中海地產(chǎn)行政總裁張智超介紹稱，今年上半年，中海權(quán)益投資額379億元，相當(dāng)于去年全年投資額44%。“從上半年我們跟蹤的重點(diǎn)城市供地計(jì)劃來看，供地量大概占全年的36%，意味著下半年有更多投資機(jī)會出現(xiàn)。此外熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊競爭激烈，從7、8月情況來看，土地市場表現(xiàn)更加理性平穩(wěn)，所以我們感覺下半年投資機(jī)會應(yīng)該會更好。”

至于投資策略，張智超指出，中海還是會堅(jiān)持“三個(gè)主流”，即投資主流城市、主流地段、主流項(xiàng)目；此外也會嚴(yán)守投資紀(jì)律、投資刻度?！吧习肽晡覀兡玫刭|(zhì)量非常高，大概80%貨量位于一線和強(qiáng)二線城市，綜合拿地回報(bào)率都高于公司投資刻度。下半年我們會更勤奮參與公開市場投資?！?/p>

而在收并購方面，雖然當(dāng)前市場情況下合適的標(biāo)的非常少，但中海地產(chǎn)仍然捕捉到了一些機(jī)會。

張智超表示，中海地產(chǎn)會進(jìn)一步發(fā)力收并購。其中上半年在北京和上海所持有的城市更新項(xiàng)目北京中信城，上海建國東路項(xiàng)目推進(jìn)順利，近期收購了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的股權(quán)后，這一項(xiàng)目也成為中海100%控股項(xiàng)目，因此有信心高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)年初制定的投資目標(biāo)。

投資有條不紊，銷售也有望發(fā)力。

從中海地產(chǎn)的監(jiān)測來看，目前主流城市的銷售情況有一定程度的好轉(zhuǎn)。根據(jù)中海地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，今年8月，其銷售案場來訪量較7月上升15%-20%。

張智超表示，從7月底，從中央到地方，出臺了一系列支持市場的政策，相信會對市場回升起到積極作用，下半年政策對市場會有更大的助力。“下半年中海的貨量依舊非常充足，全集團(tuán)有6100億元總可售貨量，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市都有新的項(xiàng)目入市。其中，上海預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)合約額400億，北京預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)合約額超300億，相關(guān)項(xiàng)目銷售的確定性很高，我們對全年20%增長目標(biāo)充滿信心?！?/p>

未來

實(shí)際上，在不動產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域上，中海地產(chǎn)的管控實(shí)力應(yīng)該是值得信賴的，但這家房企也有比較明顯的短板。中海地產(chǎn)過去一直過于專注住宅開發(fā)而忽視了培育商業(yè)物業(yè)這類持有型業(yè)務(wù)，使得它沒有利用好低成本融資的優(yōu)勢從而在住宅開發(fā)快速縮量的當(dāng)下未能增厚安全墊，這的確是中海地產(chǎn)必須反思的地方。

不過，雖然在持有型業(yè)務(wù)上要稍顯落后，但中海地產(chǎn)也在努力往頭部企業(yè)看齊。今年上半年，中海地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目入市也進(jìn)入加速期，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入29.5億元，同比增長11.3%，也為之提供了穩(wěn)定的運(yùn)營收入。

今年上半年，中海地產(chǎn)商業(yè)部分已入市項(xiàng)目10個(gè)，包括3 座寫字樓、4 座購物中心、3棟長租公寓，新簽約管理外部商業(yè)物業(yè)22萬平方米，累計(jì)管理外部商業(yè)物業(yè)115萬平方米，預(yù)計(jì)下半年還有10個(gè)項(xiàng)目入市。

銷售大幅上增可期、利潤回升是大概率事件加之第二曲線增長可期，在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的周期之中，中海地產(chǎn)這家已經(jīng)在規(guī)模上成為行業(yè)TOP3的房企，無理由讓投資者憂心。

在中海地產(chǎn)業(yè)績發(fā)布后的次日，這家房企的股價(jià)也大幅上漲，截至2023年8月29日收盤，中海地產(chǎn)報(bào)16.64港元/股，上漲6.53%，總市值為1821億港元，僅次于華潤置地。股價(jià)的表現(xiàn)，也正是投資者對之信心的一種體現(xiàn)。

SFC

本期編輯 劉雪瑩 實(shí)習(xí)生 譚雅涵

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