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上周五，北京宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新標(biāo)準(zhǔn)，北京的樓市來說，新政必然會(huì)帶來不小的影響。

【資料圖】

到今天為止，新政已經(jīng)發(fā)布了一周，從粉絲的留言和咨詢看，大家都非常關(guān)心北京的樓市特別是二手房市場(chǎng)表現(xiàn)如何？出現(xiàn)了什么新變化？市場(chǎng)上傳言的二手房“掛牌量激增”到底怎么回事？

鏈家作為北京的頭部中介，處于市場(chǎng)前沿，對(duì)于市場(chǎng)的各方面變化獲知也更為直觀，且市場(chǎng)熱議的也是鏈家的掛牌房源數(shù)。因此【京房字】就大家關(guān)心的問題，采訪了北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原。

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新政后市場(chǎng)表現(xiàn)如何，大家肯定都非常想了解相關(guān)數(shù)據(jù)，這幾天網(wǎng)上也是各種數(shù)據(jù)“滿天飛”。

不過，二手房的交易周期很長(zhǎng)，周期往往在一個(gè)月以上。而且，單日、單周的交易量也容易受到假日、開學(xué)、甚至天氣等因素的影響，很容易出現(xiàn)單日成交數(shù)據(jù)快速波動(dòng)，因此不能以短期、高頻、個(gè)例情況為依據(jù)做出市場(chǎng)判斷。

高原介紹，初步來看，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，北京二手房市場(chǎng)的觀望情緒確實(shí)有所緩解，這樣穩(wěn)定的總體氛圍有助于市場(chǎng)參與各方形成一致性預(yù)期，加速全市場(chǎng)的流動(dòng)。

反饋在交易數(shù)據(jù)上，日均、周均的成交規(guī)模均有較大幅度增長(zhǎng)，首周市場(chǎng)反饋積極。

“但要說明一點(diǎn)，因?yàn)槎址拷灰字芷陂L(zhǎng)，事實(shí)上當(dāng)前的高成交數(shù)據(jù)，主要是之前已具備簽約條件、已完成篩選過程的客戶在政策激發(fā)下集中簽約，也是新政利好情況下的需求釋放?！备咴f。

而對(duì)于后市，他表示，從新登記客戶、網(wǎng)絡(luò)端新增咨詢等情況看，市場(chǎng)反饋也同樣積極，因此從成交量看，下一階段市場(chǎng)回暖的可能性很大。

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這次的新政，利好的是新市民剛需群體和置換、改善類家庭。那么反映到二手房市場(chǎng)上有哪些變化？

高原介紹，由于新政直接利好青年新市民及中青年初次改善群體，對(duì)于這些家庭，城市發(fā)展新區(qū)在通勤、配套、價(jià)格方面更為匹配需求，因此通州副中心和昌平、大興、順義、亦莊、房山等城市發(fā)展新區(qū)市場(chǎng)啟動(dòng)更快。

而因?yàn)楫?dāng)前大量的二手房交易都是置換類的，隨著置換鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)的恢復(fù)將會(huì)在未來數(shù)周到數(shù)月，向其他片區(qū)漸次擴(kuò)展。

新政公布了，是否會(huì)有很多業(yè)主因此預(yù)期提升，調(diào)高售價(jià)？

高原表示，這次新政后，從心態(tài)上看各方呈現(xiàn)得理性客觀。業(yè)主方面，更期待盡快完成置換。因此從調(diào)價(jià)情況來看，全市業(yè)主價(jià)格預(yù)期處于穩(wěn)定區(qū)間，并未出現(xiàn)大范圍調(diào)漲現(xiàn)象，而這往往也預(yù)示著未來一月至一個(gè)季度內(nèi)全市平均價(jià)格將總體穩(wěn)定。

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這兩天大家關(guān)心的還有一個(gè)數(shù)據(jù)，就是二手房掛牌數(shù)量的快速增加，有統(tǒng)計(jì)顯示北京新政后5天里，鏈家二手房掛牌量增加了4千套，還有傳言將此渲染成北京二手房出現(xiàn)“大范圍拋售”現(xiàn)象。

有意思的是，這樣解讀和傳播的人，和鼓吹新政后中介通宵不下班、售樓處燈火通明往往還是一波人。

“不能單獨(dú)拿掛牌量數(shù)據(jù)來做出判斷和解讀，這只是市場(chǎng)反映的一個(gè)側(cè)面?！备咴硎荆?dāng)前北京二手房的掛牌量確實(shí)有增長(zhǎng)，但這屬于正?，F(xiàn)象。事實(shí)上，當(dāng)前市場(chǎng)的成交、帶看、掛牌數(shù)量屬于同步增長(zhǎng)，而且增幅接近，從鏈家本身系統(tǒng)看，各類指標(biāo)的運(yùn)行正常，并未出現(xiàn)傳言的“大范圍拋售”現(xiàn)象。

如何看待掛牌量激增？高原認(rèn)為，應(yīng)該從三點(diǎn)內(nèi)在原因來看。

一是在北京市場(chǎng)，改善型置換群體是市場(chǎng)主力的交易客群。通俗來講，一套房的賣家往往是另一套房的買家。

因此，在市場(chǎng)較為活躍的時(shí)期，新增掛牌與客戶到訪往往同步增長(zhǎng)，且增幅基本一致，呈現(xiàn)很高的同步性?！靶抡蟪山涣棵黠@增加了，如果掛牌量沒增加或者增加得很少，反而是不正常了?！?/p>

二是掛牌和成交各自的特點(diǎn)和時(shí)間差。高原說，從實(shí)際二手房買賣流程看，掛牌活動(dòng)屬瞬態(tài)活動(dòng)，業(yè)主可以在數(shù)小時(shí)內(nèi)完成掛牌手續(xù)。但房屋成交則可能需要長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的時(shí)間。

因此在新政后市場(chǎng)活躍度上升的初期，伴隨著市場(chǎng)需求激發(fā)，掛牌房源會(huì)同步增加，置換需求開啟。而由于掛牌、售房之間的時(shí)間差，必然會(huì)導(dǎo)致掛牌增長(zhǎng)幅度高于成交增長(zhǎng)幅度的現(xiàn)象。反之，隨著市場(chǎng)活躍度上升，也會(huì)出現(xiàn)掛牌量增長(zhǎng)幅度趕不上成交增長(zhǎng)幅度的現(xiàn)象。

這樣的現(xiàn)象在歷次房地產(chǎn)政策變化階段均有出現(xiàn)，這次也沒有特別。

第三，北京二手房市場(chǎng)上，房主都是傾向于多家掛牌，比如一套房子要掛好幾個(gè)中介，但最終成交則只通過一家中介。因此如果只是觀察一家中介的數(shù)據(jù)，其掛牌房源數(shù)量比其成交數(shù)量高出數(shù)倍，都屬于正常情況。

而且北京每月二手房成交量一般在1到2萬套的水平，簡(jiǎn)單換算，每天的掛牌房源量也需要數(shù)百套，才可維持庫存水平?？紤]到節(jié)假日掛牌通常是工作日數(shù)倍，加之新政加速需求釋放，因此特殊日期單日出現(xiàn)千套乃至數(shù)千套掛牌都屬市場(chǎng)正常反饋。

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