近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)交流會(huì)于北京富力萬(wàn)麗酒店成功召開(kāi)，與會(huì)代表圍繞近期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行了交流討論。在過(guò)去近三年里，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的凜冽寒冬，尤其自2021年7月起，市場(chǎng)遭遇了斷崖式的下跌，頭部房企爆雷不斷，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)馐苤貏?chuàng)，保交付壓力巨大，企業(yè)流動(dòng)性日益干涸。

今年至今，宏觀經(jīng)濟(jì)雖有緩慢復(fù)蘇，文娛旅游等消費(fèi)顯著回升，但居民對(duì)大宗消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)意愿依舊低迷，各項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策的效果遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)依然困難重重，特別是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)承受重壓，幾乎沒(méi)有任何調(diào)整修復(fù)的機(jī)會(huì)，亟待政策春風(fēng)化雨，驅(qū)散行業(yè)隆冬。

【資料圖】

一、房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓，民營(yíng)房企尤為舉步維艱

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)冰封，銷(xiāo)售不暢令房企回款停滯

中國(guó)的文化講究“安居樂(lè)業(yè)”，人們追求安定的生活、安穩(wěn)的居所，擁有屬于自己的房產(chǎn)一直是人們安身立命、成家立業(yè)的重要基礎(chǔ)，國(guó)民家庭收入中的很大一部分都用在了購(gòu)置房產(chǎn)上。

然而，近兩年多以來(lái)，受新冠疫情、調(diào)控政策及劇烈變化的內(nèi)外部環(huán)境等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷下滑，整體市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)萎縮，同時(shí)民營(yíng)房企所占的市場(chǎng)份額銳減。今年至今，雖中央及各地政府陸續(xù)出臺(tái)了諸項(xiàng)購(gòu)房利好政策及幫扶措施，但由于居民就業(yè)情況不佳、總體收入水平下降，儲(chǔ)蓄意愿激增，而對(duì)大宗消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)力及購(gòu)買(mǎi)意愿均不足，加上客戶(hù)對(duì)部分房企債務(wù)違約、交樓延滯的擔(dān)憂(yōu)，市場(chǎng)信心難以恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)陷于冰點(diǎn)。不僅三四線(xiàn)以及更低能級(jí)的城市房地產(chǎn)繼續(xù)遇冷，甚至部分位于一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目也出現(xiàn)滯銷(xiāo)。銷(xiāo)售長(zhǎng)期不暢、庫(kù)存高企、回款停滯，是令眾多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是民營(yíng)房企深陷流動(dòng)性危機(jī)的最主要原因。

（二）民營(yíng)房企融資難度大，深陷流動(dòng)性困境

除了銷(xiāo)售端去化緩慢以外，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)還普遍面臨著存量債務(wù)利息高企、新增貸款難獲通過(guò)等一系列困境，融資工作開(kāi)展的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)有房企。各大銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格管控民營(yíng)企業(yè)融資渠道，部分金融機(jī)構(gòu)甚至加碼收緊存量融資活動(dòng)，債務(wù)展期、授信余額支取等常見(jiàn)融資活動(dòng)無(wú)以為繼，且任何一筆有息負(fù)債違約都將觸發(fā)交叉違約，令民營(yíng)房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)急劇增大。

民營(yíng)房企的房產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)低迷、回款困難，融資活動(dòng)幾近停滯，同時(shí)還需投入建設(shè)資金確保交樓。對(duì)于大部分民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，目前面臨的主要問(wèn)題并非資不抵債，而是持續(xù)時(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)超出預(yù)想的流動(dòng)性壓力。

（三）開(kāi)發(fā)手續(xù)辦理流程繁復(fù)，項(xiàng)目進(jìn)度受阻收益受損

近年來(lái)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的各種申請(qǐng)手續(xù)辦理越發(fā)繁復(fù)，且針對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的申請(qǐng)批復(fù)尤其審慎，部分經(jīng)辦部門(mén)甚至對(duì)建設(shè)申請(qǐng)、預(yù)售證辦理等常規(guī)業(yè)務(wù)的審批流程亦層層加碼，忽視了運(yùn)作效率對(duì)民營(yíng)房企的重大影響。對(duì)于一些合理的申請(qǐng)手續(xù)遲遲未獲審批的情況，民營(yíng)房企往往積極尋求與相關(guān)政府部門(mén)溝通討論，但卻常常難獲接見(jiàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度停滯不前，項(xiàng)目收益嚴(yán)重受損。

（四）民營(yíng)房企訴訟糾紛數(shù)倍增加，干擾正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

巨大的流動(dòng)性壓力，亦同時(shí)導(dǎo)致民營(yíng)房企近年來(lái)法律糾紛成數(shù)倍增加。部分下游供應(yīng)商過(guò)度使用訴訟手段，隨意擴(kuò)大訴訟訴求，動(dòng)輒凍結(jié)被告房企賬戶(hù)甚至主張申請(qǐng)被告房企破產(chǎn)，嚴(yán)重干擾了民營(yíng)房企的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，令其進(jìn)一步陷入銷(xiāo)售回款不足、支付困難、進(jìn)而訴訟增多的惡性循環(huán)。

此外，各地政府執(zhí)法尺度不一，部分城市存在過(guò)度執(zhí)法的情況，稍有糾紛就扣留項(xiàng)目經(jīng)理甚至公司法人代表，使得正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作寸步難行。

（五）客戶(hù)對(duì)民營(yíng)房企嚴(yán)重缺乏信心，增加銷(xiāo)售難度及項(xiàng)目成本

經(jīng)歷了多家民營(yíng)房企爆雷事件之后，購(gòu)房者對(duì)民營(yíng)房企的信心跌入谷底，在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)普遍傾向于選擇國(guó)央企開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，更有甚至，某些國(guó)央企開(kāi)發(fā)商將之作為打壓民企開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的宣傳策略，嚴(yán)重打擊市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的信任度。正是由于客戶(hù)對(duì)民營(yíng)房企的預(yù)售房屋嚴(yán)重缺乏信心，擔(dān)憂(yōu)后續(xù)交付問(wèn)題，因此民營(yíng)房企僅有已完工的現(xiàn)房尚有銷(xiāo)路?，F(xiàn)房銷(xiāo)售大幅延長(zhǎng)了民營(yíng)房企建設(shè)資金的回籠周期，造成財(cái)務(wù)費(fèi)用等各項(xiàng)支出的攀升，但同時(shí)市場(chǎng)客戶(hù)對(duì)現(xiàn)房產(chǎn)品的價(jià)格接受度并未見(jiàn)得高于期房產(chǎn)品，反而對(duì)現(xiàn)貨產(chǎn)品的建設(shè)質(zhì)量愈加挑剔，進(jìn)一步增加了民營(yíng)房企的銷(xiāo)售難度，項(xiàng)目成本也愈發(fā)高企。

（六）房地產(chǎn)行業(yè)前景迷茫，土拍市場(chǎng)成交乏力

不僅購(gòu)房者對(duì)樓市信心低迷，房地產(chǎn)從業(yè)者與投資者亦對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)前景深感迷茫，不少房企甚至決策轉(zhuǎn)型其它行業(yè)。此外，土拍市場(chǎng)也成交乏力，除國(guó)企/央企及城投以外的企業(yè)新增拿地少之又少，土地流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)，鮮見(jiàn)土地高溢價(jià)成交。

（七）房企大幅裁員降薪，大批地產(chǎn)從業(yè)者失去工作

為節(jié)約成本、量入為出，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛大幅裁員降薪，部分企業(yè)裁員規(guī)模甚至超過(guò)50%。民營(yíng)房企在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的份額曾一度高達(dá)約70%，而根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，在排名前五十的房企中，民營(yíng)房企所占的市場(chǎng)份額已銳減至僅約30%。為度過(guò)市場(chǎng)寒冬，原本為社會(huì)提供大量就業(yè)崗位的民營(yíng)房企不得不因應(yīng)形勢(shì)裁減人員，盡量壓縮運(yùn)營(yíng)成本，而國(guó)有房企的總體體量規(guī)模有限，難以承接從民營(yíng)房企流出的大量勞動(dòng)力。大批房地產(chǎn)從業(yè)人員失去工作后很難再就業(yè)。

（八）資產(chǎn)和項(xiàng)目難覓買(mǎi)家，房企自救困難重重

絕大部分的民營(yíng)房企在艱難的市場(chǎng)環(huán)境中仍?shī)^力自救，為增加流動(dòng)性而努力盤(pán)活資產(chǎn)，試圖出售自持物業(yè)或項(xiàng)目股權(quán)等，導(dǎo)致現(xiàn)今市場(chǎng)上資產(chǎn)和項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求，粥多僧少，難覓買(mǎi)家，自救之路困難重重。

二、助力房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)健康平穩(wěn)發(fā)展的建議

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期一直發(fā)揮著重要作用，也是拉動(dòng)內(nèi)需及消費(fèi)的重要經(jīng)濟(jì)引擎，民營(yíng)房企在行業(yè)中更是不可或缺的重要力量。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷嚴(yán)重影響眾多地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，拖累投資和消費(fèi)增長(zhǎng)，令內(nèi)需提振乏力。維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇至關(guān)重要。

為助力民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)度過(guò)流動(dòng)性危機(jī)，逐步恢復(fù)良性經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升中發(fā)揮關(guān)鍵作用，衷心希望各級(jí)政府從以下幾方面著手，為房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營(yíng)房企提供政策支持：

（一）穩(wěn)定就業(yè)和收入預(yù)期，恢復(fù)消費(fèi)者購(gòu)房意愿

穩(wěn)定民眾的就業(yè)和收入預(yù)期，進(jìn)而提升大眾的消費(fèi)意愿，例如合理增加公務(wù)員的工資收入，提升公務(wù)員的消費(fèi)力，通過(guò)其“風(fēng)向標(biāo)”的意義，逐步帶動(dòng)更多行業(yè)的薪資提升，促進(jìn)有剛性及改善性需求的消費(fèi)者恢復(fù)對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)意愿和購(gòu)買(mǎi)力。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底回暖、成交量回升，眾多處于困境中的房地產(chǎn)企業(yè)方有可能逐步恢復(fù)自身造血能力、回歸良性經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)行業(yè)方有可能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）給予民營(yíng)房企同等融資扶持，助力籌資完成交樓承諾

堅(jiān)定落實(shí)兩個(gè)“毫不動(dòng)搖”，優(yōu)化民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大。在房地產(chǎn)融資政策方面，切實(shí)做到對(duì)國(guó)有房企和民營(yíng)房企一視同仁，尤其是給予民營(yíng)房企與國(guó)企同等的借貸利率優(yōu)惠、存量債務(wù)展期等重要扶持政策，助力處于流動(dòng)性困境中的民營(yíng)房企籌集充足資金完成交樓承諾。

（三）避免過(guò)度執(zhí)法，支持民營(yíng)房企妥當(dāng)解決問(wèn)題

在流動(dòng)性壓力下面臨交樓風(fēng)險(xiǎn)、資金問(wèn)題或法律訴訟糾紛時(shí)，絕大部分民營(yíng)房企均會(huì)竭盡所能調(diào)集資源應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，或者與糾紛各方溝通商討妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方案。在探討解決方案的過(guò)程中，希望相關(guān)政府機(jī)構(gòu)給予一定的引導(dǎo)和規(guī)范，避免民營(yíng)房企被過(guò)度使用的訴訟手段嚴(yán)重干擾正常經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而陷入更深的經(jīng)營(yíng)困境；也希望各地政府避免過(guò)度執(zhí)法，尤其不要?jiǎng)佑霉簿哿艄炯绊?xiàng)目負(fù)責(zé)人，造成管理人員的心理恐慌，既不利于推進(jìn)交樓等實(shí)際工作，也不利于構(gòu)建良好的營(yíng)商環(huán)境。

（四）保持親清政商關(guān)系，促進(jìn)民營(yíng)房企提質(zhì)增效

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程周期較長(zhǎng)，從立項(xiàng)、報(bào)規(guī)、建設(shè)、銷(xiāo)售、驗(yàn)收到確權(quán)等，全流程各個(gè)環(huán)節(jié)均涉及向相關(guān)政府部門(mén)的申報(bào)審核，各項(xiàng)手續(xù)復(fù)雜繁多，手續(xù)辦理時(shí)長(zhǎng)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作效率影響顯著。

為支持房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)健康發(fā)展，助力民營(yíng)房企度過(guò)市場(chǎng)寒冬，希望各級(jí)政府堅(jiān)定落實(shí)中央關(guān)于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的決策部署，與民營(yíng)房企全面構(gòu)建并長(zhǎng)期保持親清的政商關(guān)系，推動(dòng)政務(wù)信息公開(kāi)透明，推進(jìn)政務(wù)服務(wù)優(yōu)化創(chuàng)新，促進(jìn)政府部門(mén)間的信息共享與結(jié)果互認(rèn)，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，加快審批速度，助力民營(yíng)房企提質(zhì)增效，為民營(yíng)房企營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

（五）推動(dòng)農(nóng)業(yè)人口購(gòu)房落戶(hù)城鎮(zhèn)，加快城市化發(fā)展進(jìn)程

與日本的情況不同，中國(guó)地大物博，人口眾多，經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)大的韌勁和旺盛的活力，且城鎮(zhèn)化率仍有提升空間。當(dāng)前城鄉(xiāng)之間的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)仍有明顯差距，農(nóng)業(yè)人口遷移進(jìn)城鎮(zhèn)仍是大趨勢(shì)。建議各城市因地制宜放開(kāi)放寬落戶(hù)限制，同時(shí)出臺(tái)對(duì)農(nóng)業(yè)人口的購(gòu)房扶持政策，例如降低購(gòu)房首付比例、給予購(gòu)房稅收減免等，幫助農(nóng)業(yè)人口落戶(hù)安家、融入城鎮(zhèn)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)的發(fā)展活力。

（六）政府出資收購(gòu)庫(kù)存房產(chǎn)，著力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

著力發(fā)展以政府為主導(dǎo)的住房租賃市場(chǎng)，租賃住房無(wú)需從零開(kāi)始建設(shè)，可由政府機(jī)構(gòu)出資，以?xún)?yōu)惠甚至低于成本的價(jià)格收購(gòu)當(dāng)前出險(xiǎn)房企所持有的庫(kù)存房產(chǎn)或停工項(xiàng)目，并將其打造為廉租房或人才公寓等。如此舉措，一方面可助力改善城市化進(jìn)程中的民生居住問(wèn)題，例如解決城中村改造拆遷后原租戶(hù)的租房難題、為新引進(jìn)城市的各類(lèi)人才提供合宜居所等；另一方面也可幫助出險(xiǎn)房企改善流動(dòng)性，增加繼續(xù)前行的動(dòng)力。

綜上所述，盡管房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)仍面臨前所未遇的難關(guān)和挑戰(zhàn)，但我們堅(jiān)信，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展始終是國(guó)家的大政方針。眾多房地產(chǎn)從業(yè)者，始終抱持堅(jiān)定的信念，希望熬過(guò)行業(yè)寒冬，繼續(xù)履行企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。作為堅(jiān)守在業(yè)務(wù)一線(xiàn)的企業(yè)家，本人對(duì)行業(yè)的嚴(yán)峻形勢(shì)和房企的經(jīng)營(yíng)危機(jī)有深入、真切的認(rèn)識(shí)，望全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)可綜合各會(huì)員企業(yè)、行業(yè)專(zhuān)家的意見(jiàn)和建議，如實(shí)向監(jiān)管層反映行業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合實(shí)際情況向相關(guān)政府機(jī)構(gòu)提出政策建議，全力促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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