議事 | 文/邱 林

從“世界500強”恒大集團(tuán)巨額債務(wù)纏身，到“宇宙房企”碧桂園遭遇“成立以來的最大困難”，如今，國內(nèi)不少房地產(chǎn)開發(fā)商仍處在至暗時刻。這一輪開發(fā)商陷入困境始于2021年下半年，這樣的局面一旦開啟，嗅到其中有利可圖的氣味，一些外國資本聞風(fēng)而動。

(資料圖片)

有跡象表明，近期外資在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域相當(dāng)活躍，不但開始考察收購項目，還有一些則與國內(nèi)開發(fā)商進(jìn)行接觸。熱錢的涌入正是瞄準(zhǔn)國內(nèi)開發(fā)商的資金缺口，有一些是想鉆國內(nèi)調(diào)控的空子，以圖獲得更高的利益。

2022年以來，數(shù)十筆外資正在進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。據(jù)克而瑞地產(chǎn)近期發(fā)布的報告顯示，今年以來有嘉里建設(shè)、香港置地、易商紅木、凱德等多家外資機構(gòu)在中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行項目收購，僅以已披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計，總金額超過283億元。

克而瑞在報告中表示，2021年下半年以來，隨著中國房地產(chǎn)企業(yè)流動性危機持續(xù)爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了低迷，境外資本趁此機會計劃進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場“抄底”，并為此準(zhǔn)備了大量資金。這些數(shù)據(jù)并沒有夸張。因為“唱空”、“做空”中國房地產(chǎn)是近段時期國內(nèi)外媒體上出現(xiàn)的高頻率關(guān)鍵詞。

一家國內(nèi)財經(jīng)媒體的報道稱，世界上十大貴得讓人難以承受的房地產(chǎn)中有七個都是中國內(nèi)地的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。如果按照兩個最常用標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場泡沫都極為嚴(yán)重：一線城市的房價收入比已經(jīng)普遍在25倍以上，而房產(chǎn)的售價與月租價之比也普遍達(dá)到了500至600倍，甚至出現(xiàn)了超過800倍的。

顯然，這是“唱空”中國房地產(chǎn)的一種行為。在一些“唱空”者看來，當(dāng)政府的房地產(chǎn)調(diào)控逐漸由行政命令向長效制度性建設(shè)轉(zhuǎn)移的時候，中國房地產(chǎn)泡沫的引爆點也逐漸來臨。有人甚至預(yù)測，中國房地產(chǎn)泡沫破滅將發(fā)生在2025年底之前，未來一年將是地方政府以及開發(fā)商對剛需者進(jìn)行最后的逼空。

“唱空”“做空”房地產(chǎn)，獲利的往往是外資。例如，2022年8月，新世界集團(tuán)表示中國房地產(chǎn)已經(jīng)見底，計劃2023年在上海、杭州等地投資100億元。2023年2月，凱德集團(tuán)設(shè)立凱德中國特殊機會伙伴計劃（即“CCOP計劃”）。公司官網(wǎng)顯示，該計劃總承諾股本11億新元（約合59億元人民幣），用于投資中國的特殊機會項目。

雖然外資資金充裕，但他們要進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，顯然不可能置身中國政策之外。在近幾年政府出臺的一系列樓市調(diào)控政策中，有一項硬杠杠擺在那里：外資必須和中國企業(yè)建立合資公司，才能開發(fā)大型房地產(chǎn)項目。但這也未必難得住他們，他們唯一的方式就是項目都報商務(wù)部審批。

在全球資產(chǎn)價格普遍高企的時候，從幾個方面來看，中國仍然是外資最看好的區(qū)域市場之一。相對于亞太區(qū)其他市場，外資普遍判斷中國房地產(chǎn)仍有更好的成長潛力。以中國在亞洲最具競爭力的對手印度為例，過去幾年，印度迅速成為國際投資者最青睞的新興房產(chǎn)市場。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然印度與中國各有特點，但中國依然略勝一籌。

外資對于中國房地產(chǎn)市場的大舉布局，在一定程度上可以對面臨困境的開發(fā)商起到一定的紓困作用，但是效果有限。而在仔細(xì)探究其動機之后，我們可以發(fā)現(xiàn)，除了是因為中國房地產(chǎn)低迷導(dǎo)致資產(chǎn)價格較低之外，跨國資本在全球范圍內(nèi)的避險也是原因之一。這主要是因為目前大型經(jīng)濟(jì)體中只有中國經(jīng)濟(jì)前景較好，所以外資選擇在中國加大投資規(guī)模以實現(xiàn)對國外資本風(fēng)險的對沖。

當(dāng)然，中國房地產(chǎn)市場的癥結(jié)在于，不少地方政府把推高房價作為謀求GDP增長的工具，房地產(chǎn)業(yè)所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取財富的工具。在這樣的情況下，如果還讓外資“熱錢”大規(guī)模參與其中，只會令這種利益分配機制更為復(fù)雜，讓大多數(shù)民眾與國家的利益受到傷害的可能性更大。

關(guān)鍵詞：