“在大雨中行走，看不清前方的路?！睂?duì)2024年的市場走勢，恒隆集團(tuán)董事長陳啟宗近期作出了這樣的判斷。但對(duì)于恒隆地產(chǎn)（以下簡稱“恒隆”）的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營模式，陳啟宗卻始終把握不急不緩的節(jié)奏。

“目前已經(jīng)在中國內(nèi)地布局9個(gè)城市11個(gè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)包括酒店、辦公樓、商場以及寓所等。”近日，恒隆地產(chǎn)副董事張琳娜向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，在未來發(fā)展規(guī)劃中，重點(diǎn)將放在現(xiàn)有業(yè)務(wù)板塊的項(xiàng)目上，包括昆明項(xiàng)目以及預(yù)計(jì)于2024年起分階段落成的杭州項(xiàng)目等。今年年底之前，服務(wù)式寓所昆明君悅居將入市銷售，昆明君悅酒店也計(jì)劃于2024年上半年開業(yè)。

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據(jù)悉，在過去六個(gè)月，恒隆內(nèi)地的租賃收入是有史以來最高的，十個(gè)恒隆廣場總收入同比增幅達(dá)13%，其中，今年上半年上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場租金表現(xiàn)最為強(qiáng)勁，總收入逾15億元，而緊隨其后頗有增長潛力的則是無錫恒隆廣場以及昆明恒隆廣場。

如何提升銷售額和利潤率？

昆明恒隆廣場是恒隆在西南地區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，也是昆明市中心單體最大的商業(yè)綜合體。2011年9月，恒隆耗資35億元競得這宗當(dāng)年的地王。8年后的2019年8月，昆明恒隆廣場開業(yè)，在入駐的300多個(gè)一線品牌中，超過30%為昆明首店。

“今年以來，昆明恒隆廣場的收入和租戶銷售額分別實(shí)現(xiàn)接近10%的增長?！崩ッ骱懵V場總經(jīng)理洪建山向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，對(duì)世界一線品牌而言，中國是有增長空間和投資機(jī)會(huì)的市場，是其拓展的理想地區(qū)。作為高端奢侈品牌集中地，昆明恒隆廣場超過半數(shù)的租金收入來自奢侈品品牌，同時(shí)，得益于昆明作為熱門旅游城市的優(yōu)勢，昆明恒隆廣場30%營業(yè)額來自游客消費(fèi)。

“商場需求保持平衡，不能完全偏向奢侈品牌，要提升客流量，提高品牌經(jīng)營效益，從而增加綜合體收入。”洪建山表示，在電商沖擊、購物中心同質(zhì)化、出境游消費(fèi)搶奪國內(nèi)高端品牌消費(fèi)市場份額等競爭環(huán)境中，昆明恒隆廣場正通過多種運(yùn)營策略提升銷售業(yè)績。比如，通過擴(kuò)大店鋪規(guī)模、引進(jìn)更多一線品牌吸引高端客戶回歸；結(jié)合昆明本地經(jīng)濟(jì)特色及產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)積極招募新會(huì)員，滿足高端客群消費(fèi)需求；調(diào)整餐飲業(yè)態(tài)，要求商家提供特色菜品，體現(xiàn)商場差異化；根據(jù)市場需求和品牌效應(yīng)調(diào)整商家位置和對(duì)商品的選擇，通過擴(kuò)大面積、改善位置等方式，滿足顧客對(duì)非餐飲和非奢侈品牌的需求；增加展示主體和講故事的場所，通過改造和利用空間，吸引顧客和引流潮流。

不難看出，對(duì)客流量的高度關(guān)注，吸引高端客群消費(fèi)，是昆明恒隆廣場的“殺手锏”，但也是恒隆提升銷售額和利潤率的主要手段。畢竟，正如洪建山所說，商場的租金結(jié)構(gòu)取決于基本租金或營業(yè)租金中較高者，因此提升品牌業(yè)績對(duì)于商業(yè)綜合體來說是有益的，因?yàn)槠放茦I(yè)績越好，商場租金收入會(huì)相應(yīng)增加。

“自拿地開始的六七年內(nèi)，從設(shè)計(jì)、招商到施工，公司都非常謹(jǐn)慎，以可持續(xù)發(fā)展為理念，以慢工出細(xì)活為原則，注重質(zhì)量和優(yōu)越性?！焙榻ㄉ教寡?，接下來隨著服務(wù)式寓所分階段落成以及君悅酒店的開業(yè)，公司對(duì)于昆明恒隆廣場制定的經(jīng)營目標(biāo)也會(huì)有更大的提升，但恒隆的發(fā)展一直表現(xiàn)穩(wěn)健，并且對(duì)昆明恒隆廣場項(xiàng)目非常支持，所以只需“盡力做好自己”。

持續(xù)關(guān)注投資機(jī)會(huì)

與多數(shù)內(nèi)地開發(fā)商做綜合體“先賣住宅回流資金、后開商場”的經(jīng)營邏輯不同，恒隆在昆明拿地8年后，先開商場，運(yùn)營將近4年之后，才計(jì)劃在今年將服務(wù)式寓所預(yù)售。顯然，這與過往內(nèi)地開發(fā)商快周轉(zhuǎn)模式截然相反，其背后的商業(yè)邏輯可能正如陳啟宗所言，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式是不可持續(xù)的，總有一天會(huì)破滅。

“恒隆秉持長期發(fā)展理念，在項(xiàng)目選址上會(huì)根據(jù)不同城市和地塊的特點(diǎn)，進(jìn)行深入研究，但瞄準(zhǔn)的都是當(dāng)?shù)刈詈米钪行牡牡貕K?！睆埩漳认颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前公司投資重點(diǎn)是以綜合體項(xiàng)目為主，通過互補(bǔ)和多元板塊的組合來實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)。

當(dāng)下房企降杠桿和債務(wù)違約壓力加大后，紛紛掛牌出售資產(chǎn)，舉牌拿地壓力也隨之減小，部分港資企業(yè)有抄底內(nèi)地的沖動(dòng)。對(duì)此，張琳娜表示，恒隆一直在關(guān)注投資機(jī)會(huì)，但前提是保持長期戰(zhàn)略穩(wěn)定性。在投資方面，公司會(huì)綜合考慮多個(gè)因素尋找投資標(biāo)的，而不僅僅是去抓市場突然出現(xiàn)的機(jī)會(huì)，實(shí)際上，公司對(duì)自身的核心業(yè)務(wù)更為關(guān)注，現(xiàn)在對(duì)已有項(xiàng)目的改善和提高質(zhì)量也會(huì)持續(xù)進(jìn)行資金投入。

不過，長期主義理念下，尤其對(duì)以持有運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的發(fā)展商而言，資金壓力并不小。一旦市場出現(xiàn)周期性波動(dòng)，這類發(fā)展商的壓力亦會(huì)隨之增大。

“在規(guī)劃項(xiàng)目時(shí)，恒隆地產(chǎn)會(huì)制定3年至5年的計(jì)劃，包括資金儲(chǔ)備、生態(tài)備用金和債務(wù)資金的考慮，會(huì)綜合考慮借款方式（港幣、美元或人民幣）、利率類型（固定或分期）和還款周期等因素。”張琳娜向本報(bào)記者表示，作為港資企業(yè)，恒隆更注重穩(wěn)健和平穩(wěn)的財(cái)務(wù)策略，會(huì)考慮外匯波動(dòng)、匯率變化以及債務(wù)管理等因素管理資金鏈。同時(shí)，恒隆在集團(tuán)層面采取多渠道的融資組合來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和支持發(fā)展需求。近年來，公司也涉足憑借可持續(xù)資產(chǎn)融資的領(lǐng)域，發(fā)行了綠債和債券，以支持可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目。

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