隨著工農(nóng)中建交五大國有銀行以及招行等大型股份制銀行發(fā)布了如何調(diào)降存量房貸利率的公告，關(guān)于降房貸利率的謎底幾乎都已經(jīng)揭曉了，關(guān)鍵點(diǎn)有三個(gè)。

第一，符合下跌條件的房貸到了時(shí)間自動降，用不著跑到銀行去與客戶經(jīng)理談判。

(資料圖片)

第二，2019年10月至2022年5月貸款購買首套房的利率最低降到4.2%（五年期LPR+0個(gè)基點(diǎn)）。

第三，2022年5月之后的首套房貸款利率最低降到4%（五年期LPR-20個(gè)基點(diǎn)）。

為何說最低呢？因?yàn)椴糠殖鞘械恼呃氏孪夼c全國大部分地區(qū)不同。

比如，北京市自LPR利率出現(xiàn)以來的首套房政策利率下限一直市LPR+55個(gè)基點(diǎn)，所以北京符合條件的貸款利率最多下降到4.75%（4.2%+0.55%）。除了北京等幾個(gè)特定城市外的其它地區(qū)的房貸利率不是降到4.2%就是降到4%。

如果你現(xiàn)在的房貸利率已經(jīng)低于4.2%或4%了，那么沒法降，畢竟已經(jīng)很低了，無法突破政策下限。比如，2023年在樓市較為蕭條地區(qū)貸款買房的家庭，他們的初始利率只有3.8%甚至更低，不在存量貸款利率下調(diào)的范圍內(nèi)，但未來可以隨著五年期LPR的下降而小幅度下降。

以上確定性極強(qiáng)的內(nèi)容針對2019年10月之后的房貸，之前的房貸有什么不同呢？最大的區(qū)別是那時(shí)還沒有LPR，貸款利率掛鉤的是央行基準(zhǔn)利率。比如，我的一位朋友在2018年初買了第一套房，打了9折，當(dāng)時(shí)的央行基準(zhǔn)利率為4.9%，所以他的初始房貸利率為4.41%（4.9%*0.9）。

那么在LPR還沒有誕生時(shí)已經(jīng)存在的首套房貸款利率如何調(diào)整呢？著重介紹一下。

2019年10月之前的貸款分為兩類，一是選擇了LPR浮動利率；二是選擇了固定利率。

我國在2020年3月啟動了存量房貸利率轉(zhuǎn)換機(jī)制，當(dāng)時(shí)給了已經(jīng)貸款買房的家庭兩個(gè)選擇，要么選擇掛鉤五年期LPR的浮動利率，要么選擇固定利率，大部分人選擇了前者，確定了自己的固定加點(diǎn)數(shù)。

比如，張三當(dāng)時(shí)的貸款利率為5.6%，用于計(jì)算固定加點(diǎn)數(shù)的是2019年12月的五年期LPR，為4.8%，張三的固定加點(diǎn)數(shù)=5.6%-4.8%=0.8%，也就是80個(gè)基點(diǎn)。

他的貸款利率可以表示為：五年期LPR+80個(gè)基點(diǎn)。目前的五年期LPR為4.2%，張三當(dāng)下的貸款利率為5%（4.2%+0.8%）。

像張三這類選擇了掛鉤LPR浮動利率的貸款人最多可以將固定加點(diǎn)數(shù)調(diào)整為0，也就是自動調(diào)整后的貸款利率變?yōu)椋何迥昶贚PR+0個(gè)基點(diǎn)，張三的貸款利率直接從5%下降到4.2%。

需要說明的是如果你的貸款利率已經(jīng)低于4.2%，說明固定加點(diǎn)數(shù)為負(fù)數(shù)，那么本次用不著調(diào)整利率，2015年至2018年貸款買房的人中有不少屬于此類。

當(dāng)初選擇了固定利率的人怎么辦？他們已經(jīng)做了三年的“冤大頭”，是否有機(jī)會逆天改命呢？答案是有的。我們沿用上面的例子。

假設(shè)張三當(dāng)初選了固定利率，那么從2020年至今他的房貸利率一直維持在5.6%的水平，沒有享受過五年期LPR下滑帶來的好處，幸運(yùn)的是機(jī)會來了。

根據(jù)各大銀行的公告顯示本次存量房貸利率調(diào)整包含當(dāng)初選了固定利率的房貸，只是要多一個(gè)步驟，先申請將固定利率轉(zhuǎn)為掛鉤LPR的浮動利率。注意，這一步不是自動的，需要貸款人主動向銀行申請。

選了固定利率的張三可以向貸款銀行申請把固定利率轉(zhuǎn)化為浮動利率，參照的標(biāo)準(zhǔn)還是2019年12月的LPR（4.8%），所以轉(zhuǎn)換完成后張三的固定加點(diǎn)數(shù)依然為80個(gè)基點(diǎn)，貸款利率變?yōu)椋何迥昶贚PR+80個(gè)基點(diǎn)，也就是先從5.6%降低到了5%。

隨后再按照選擇掛鉤LPR浮動利率的情況調(diào)整存量房貸利率，加的80個(gè)基點(diǎn)得以消除，張三的貸款利率還是可以降低到4.2%（五年期LPR+0個(gè)基點(diǎn)）。

最終我們發(fā)現(xiàn)無論張三當(dāng)初選擇的是浮動利率還是固定利率都可以趁著這次機(jī)會把房貸利率降低到4.2%，今后當(dāng)五年期LPR向下浮動時(shí)還能有小幅度的下調(diào)。

當(dāng)然，張三也可以繼續(xù)固執(zhí)己見，不轉(zhuǎn)換成掛鉤LPR的浮動利率，堅(jiān)持用固定利率計(jì)價(jià)房貸，那么他的房貸利率維持在5.6%的水平，不論今后發(fā)生什么一直是5.6%，直到其還完所有欠銀行的本金及產(chǎn)生的利息為止。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)本次能夠調(diào)整的房貸總額在25萬億元左右，由此可知大部分人的房貸或多或少能夠下調(diào)一些，有些當(dāng)初做了“錯(cuò)誤選擇”的貸款人可以讓房貸利率下降2%。我的粉絲中就有這種情況，他的房貸利率超過6%，選擇了固定利率，吃了好幾年的虧，這次終于有機(jī)會脫離苦海了。

你的首套房貸款利率為多少？能夠下降幾個(gè)基點(diǎn)呢？歡迎在評論區(qū)留言，也可關(guān)注、點(diǎn)贊，您的支持是對原創(chuàng)最好的鼓勵！

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