最近幾天，地產(chǎn)人呼喚已久的政策終于有所進(jìn)展了。

一是住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文，推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，二是存量房貸利率下調(diào)，招行、交行等銀行表態(tài)正在制定預(yù)案，但還沒最終的方案。

(相關(guān)資料圖)

政策落地比預(yù)期中晚了不少，但好歹有了進(jìn)展，不少地產(chǎn)人暗松了口氣。但也有不少地產(chǎn)人非常冷靜理性，表示不要對政策期待過高，積極自救才是出路。

確實(shí)，這兩年，行業(yè)斷崖式下跌之下，很多房企為了保生存，可謂使盡了渾身解數(shù)，每個(gè)房企都在瘋狂內(nèi)卷。

下面明源君就帶大家來盤一盤。

卷服務(wù)

房企親自下場幫客戶賣房

現(xiàn)在房企爭奪客戶之戰(zhàn)有多激烈，相信都不需要明源君贅述了。但之前，很多房企為了比競品多賣房，都在卷中介帶看傭金，今天你給三個(gè)點(diǎn)，明天我就提到4個(gè)點(diǎn)，結(jié)果傭金越炒越高，最后一算賬，項(xiàng)目光是在給分銷公司打工了。

不過，明源君發(fā)現(xiàn)今年情況有所變化，不少房企開始真正從客戶痛點(diǎn)和需求切入來提供服務(wù)。

一是有房企開始組建團(tuán)隊(duì)幫意向客戶賣房。

最近，明源君去踩盤時(shí)跟某操盤手交流，他告訴明源君，他們公司針對意向客戶，推出了一項(xiàng)免費(fèi)的服務(wù)——幫客戶賣掉存量房子，為此他們在集團(tuán)組建了幾十人的團(tuán)隊(duì)，內(nèi)部稱為“賣一買一”團(tuán)隊(duì)，也叫置換專家，專門幫意向客戶賣房。

前段時(shí)間，明源君在《地產(chǎn)剛需徹底消失》一文中提到，現(xiàn)在剛需購房者要么分流到二手房市場、保障性住房，要么暫時(shí)不買房，改善客群成了當(dāng)下的主流。但很多改善客戶有一個(gè)痛點(diǎn)，需要賣掉手上的住房，才有錢買入新房。

很多房企為了搶奪這個(gè)客戶，就專門在集團(tuán)組建了一支幫客戶賣房的團(tuán)隊(duì)。比如有意向客戶需要賣房，這個(gè)團(tuán)隊(duì)就會(huì)介入，比如幫客戶評估房子市場價(jià)可以賣多少，給出專業(yè)建議，再者是幫客戶做房源包裝、推廣，再跟公司旗下的中介公司合作，優(yōu)先推薦客戶的房子，可以說是提供一條龍服務(wù)，客戶只要坐等收錢。

當(dāng)然，客戶通常需要支付10-20%的購房定金，確保房源賣掉后，他會(huì)在公司這里買房。

二是越來越多房企開始推行“現(xiàn)房銷售”。

可能很多地產(chǎn)人都留意到了，上周有央企項(xiàng)目推出了“先交付、后還貸”的銷售政策，即先交首付，但可以等到快交付了再辦理貸款。

以前都是交首付后就馬上開始還貸款，房子還沒到手，已經(jīng)提前交了兩年房貸，萬一房子爛尾，前期交的貸款也要不回來，這也導(dǎo)致很多購房客戶不敢輕易下手。現(xiàn)在推遲還貸，能減輕購房客戶的顧慮。

其實(shí)在7月份，碧桂園就開始宣布推行“現(xiàn)房銷售”政策，多個(gè)城市多個(gè)項(xiàng)目都有落地。碧桂園的政策主要是先支付總房款的20%（其中5%是定金），簽訂認(rèn)購書，鎖定對應(yīng)房源和價(jià)格，等到現(xiàn)房交付后，實(shí)地看過房，再簽署正式購房合同并支付尾款。在等待期，可以同步審核按揭資質(zhì)。如果后續(xù)由于客戶單方面原因不完成簽約，可以按認(rèn)購書約定執(zhí)行撻定處理。

可以預(yù)見，雖然主觀上房企一點(diǎn)都不想賣現(xiàn)房，資金壓力太大，但為了爭取客戶，未來可能會(huì)成為常態(tài)。

卷產(chǎn)品

有項(xiàng)目得房率做到100%

市場競爭越來越激烈，營銷手段大同小異，很多房企將最后的希望都寄托在了產(chǎn)品上。所以，現(xiàn)在改善產(chǎn)品也越做越卷了。

前段時(shí)間，明源君去看房，發(fā)現(xiàn)有項(xiàng)目的得房率居然做到了98-100%，比如建筑面積125平的四房戶型，室內(nèi)使用面積基本就達(dá)到了120平，陽臺就有三個(gè)。

非常驚人，要知道，前兩年還在嚴(yán)打偷面積，很多項(xiàng)目戶型得房率能達(dá)到80%已經(jīng)算高了，沒想到今年很多項(xiàng)目都做到了90%以上，不得不說實(shí)在太拼了。

從實(shí)際情況來看，房企瘋狂內(nèi)卷，確實(shí)讓行業(yè)產(chǎn)品有了一定升級和更新，現(xiàn)在基本上沒有很明顯的短板，就連車庫這種地下空間，品質(zhì)感也越來越高，不得不感嘆，現(xiàn)在購房者其實(shí)還挺幸福。

具體來看，房企發(fā)力的幾個(gè)方向集中在幾個(gè)方面：

一是客廳和主臥的尺度越做越大了。100平左右的戶型，客廳面積做到幾十平很常見，主臥全景飄窗，配陽臺，步入室衣帽間等等。?????????????

二是陽臺、飄窗等贈(zèng)送越來越多，明源君最近看的幾個(gè)項(xiàng)目，客廳陽臺面積動(dòng)輒都是二十平了，而且陽臺越做越大，飄窗越做越多，個(gè)別項(xiàng)目更是全屋飄窗能飄盡飄。

三是精裝配置越來越高。高層項(xiàng)目除了拼尺度，還在拼精裝配置，家電品牌也越用越高級。

卷工程

拿地到開盤最快57天?

前幾天，明源君看到地產(chǎn)人言報(bào)道了一件非常魔幻的事情，說到有兩家競品每天在用無人機(jī)來窺探對方工地施工進(jìn)度情況，早上和下午各拍照一次，以此來推測對方的工作量和施工進(jìn)度，從而推算出營銷節(jié)點(diǎn)。????????????

為了搶先跑在競品前面，房企真的太瘋狂了，不過這都是被市場逼出來的。??????????

據(jù)了解，杭州某項(xiàng)目，今年2月21日拿地，9天后開工，4月19日就領(lǐng)到了預(yù)售證，拿地到開盤僅花了57天。

上海同樣如此。有媒體統(tǒng)計(jì)了上海2016-2022年出讓的422塊土地，結(jié)論是：2016年，上海新房拿地-開盤的上市節(jié)奏為29個(gè)月，2021年縮短到11個(gè)月，2022年，有些項(xiàng)目僅耗時(shí)3個(gè)月多就已經(jīng)上市。

卷創(chuàng)業(yè)

中高管做起乙方賺錢

明源君曾在一文提到，現(xiàn)在房企各部門獨(dú)立謀生的趨勢越來越明顯了，比如人力、營銷、工程、設(shè)計(jì)等部門都開始市場化了，作為獨(dú)立主體面向市場，來賺錢增值服務(wù)收益。

原本以為只是過渡，沒想到現(xiàn)在房企各部門都卷起來了，甚至某房企法務(wù)部門也開始內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，準(zhǔn)備研發(fā)一個(gè)面向C端的法律產(chǎn)品。

明源君之前分析過，房企推動(dòng)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，核心原因一是降本增效，二是希望通過內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，能讓團(tuán)隊(duì)保留下來，為公司未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

現(xiàn)在來看，房企內(nèi)部創(chuàng)業(yè)之火越燒越旺了，而且他們切入的領(lǐng)域越來越細(xì)分。比如東原營銷切入的是抖音賣房賽道，某標(biāo)桿房企集團(tuán)營銷目前探索的是車位包銷，還有不少是去做營銷顧問等等。

某房企營銷高管告訴明源君，他今年帶著十來人的小團(tuán)隊(duì)在內(nèi)部創(chuàng)業(yè)——包銷車位，一個(gè)中型住宅小區(qū)車位賣完，利潤差不多達(dá)到一千萬。

對于房企內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，他非?？春茫J(rèn)為，房企在眼光、資金、資源、團(tuán)隊(duì)等方面都具備巨大的優(yōu)勢，對很多細(xì)分行業(yè)可以說是降維打擊。

就拿車位包銷來說，光是在前端拿項(xiàng)目這個(gè)環(huán)節(jié)，房企就比乙方具備巨大的領(lǐng)先優(yōu)勢，一是房企資金實(shí)力強(qiáng)，有錢拿到更多好項(xiàng)目；二是選項(xiàng)目緯度上，這個(gè)本身就是甲方專業(yè)，甲方高管每年都要判斷幾百個(gè)項(xiàng)目，加上有龐大的數(shù)據(jù)支撐，哪個(gè)項(xiàng)目好賣不好賣都很清楚，不容易出錯(cuò)。

當(dāng)然，這一輪危機(jī)讓他們具備了更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識，他們現(xiàn)在不會(huì)盲目拿項(xiàng)目，基本是看準(zhǔn)一個(gè)拿一個(gè)。

再者，因?yàn)槭莿?chuàng)業(yè)，整個(gè)團(tuán)隊(duì)都更加接地氣了，凡事親力親為，跟以前指揮乙方干活完全是兩種狀態(tài)。比如自己開車去跑二手市場，自己去跟租賃公司談合作等等。

辛苦是辛苦一點(diǎn)，但每個(gè)人都感覺很充實(shí)，心里很踏實(shí)，也感覺每天是在為自己干，加上創(chuàng)業(yè)大家都有分成，每個(gè)人的收入反而比以前更高了，所以團(tuán)隊(duì)沖勁十足。

該營銷總表示，房地產(chǎn)行業(yè)下行，并不需要那么悲觀，一鯨落萬物生，大家不要只看到鯨魚死亡了這件悲傷的事情，反而要更多關(guān)注鯨魚死亡后大海重建了生態(tài)，未必是壞事。

房地產(chǎn)行業(yè)無論如何是一個(gè)大行業(yè)，不可能說沒就沒，無論是什么人，其實(shí)都能從地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)中尋找到屬于自己的機(jī)會(huì)。

結(jié)語

今年已經(jīng)過去大半年，去年很多人預(yù)計(jì)今年二季度會(huì)有所回暖，沒想到年初短暫的小陽春結(jié)束后，行業(yè)反而變得更冷。?????????????

但幸好，最近政策落地、地方政府”限跌令”退出，又讓大家恢復(fù)了幾分信心，相信樓市筑底不會(huì)太遠(yuǎn)了。只不過，房地產(chǎn)要恢復(fù)，可能還需要等市場信心的恢復(fù)，等經(jīng)濟(jì)和居民收入預(yù)期改的改善。?????

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