近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長交流會于北京富力萬麗酒店成功召開，與會代表圍繞近期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行了交流討論。在過去近三年里，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的凜冽寒冬，尤其自2021年7月起，市場遭遇了斷崖式的下跌，頭部房企爆雷不斷，民營房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱，銷售業(yè)績遭受重創(chuàng)，保交付壓力巨大，企業(yè)流動性日益干涸。
今年至今，宏觀經(jīng)濟(jì)雖有緩慢復(fù)蘇，文娛旅游等消費(fèi)顯著回升，但居民對大宗消費(fèi)品的購買意愿依舊低迷，各項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策的效果遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)依然困難重重，特別是民營房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)承受重壓，幾乎沒有任何調(diào)整修復(fù)的機(jī)會，亟待政策春風(fēng)化雨，驅(qū)散行業(yè)隆冬。
(相關(guān)資料圖)
一、房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓，民營房企尤為舉步維艱
（一）房地產(chǎn)市場持續(xù)冰封，銷售不暢令房企回款停滯
中國的文化講究“安居樂業(yè)”，人們追求安定的生活、安穩(wěn)的居所，擁有屬于自己的房產(chǎn)一直是人們安身立命、成家立業(yè)的重要基礎(chǔ)，國民家庭收入中的很大一部分都用在了購置房產(chǎn)上。
然而，近兩年多以來，受新冠疫情、調(diào)控政策及劇烈變化的內(nèi)外部環(huán)境等因素影響，房地產(chǎn)市場不斷下滑，整體市場規(guī)模持續(xù)萎縮，同時民營房企所占的市場份額銳減。今年至今，雖中央及各地政府陸續(xù)出臺了諸項(xiàng)購房利好政策及幫扶措施，但由于居民就業(yè)情況不佳、總體收入水平下降，儲蓄意愿激增，而對大宗消費(fèi)品的購買力及購買意愿均不足，加上客戶對部分房企債務(wù)違約、交樓延滯的擔(dān)憂，市場信心難以恢復(fù)，房地產(chǎn)市場持續(xù)陷于冰點(diǎn)。不僅三四線以及更低能級的城市房地產(chǎn)繼續(xù)遇冷，甚至部分位于一二線城市的優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目也出現(xiàn)滯銷。銷售長期不暢、庫存高企、回款停滯，是令眾多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是民營房企深陷流動性危機(jī)的最主要原因。
（二）民營房企融資難度大，深陷流動性困境
除了銷售端去化緩慢以外，民營房地產(chǎn)企業(yè)還普遍面臨著存量債務(wù)利息高企、新增貸款難獲通過等一系列困境，融資工作開展的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國有房企。各大銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格管控民營企業(yè)融資渠道，部分金融機(jī)構(gòu)甚至加碼收緊存量融資活動，債務(wù)展期、授信余額支取等常見融資活動無以為繼，且任何一筆有息負(fù)債違約都將觸發(fā)交叉違約，令民營房企的流動性風(fēng)險急劇增大。
民營房企的房產(chǎn)銷售持續(xù)低迷、回款困難，融資活動幾近停滯，同時還需投入建設(shè)資金確保交樓。對于大部分民營房企來說，目前面臨的主要問題并非資不抵債，而是持續(xù)時長遠(yuǎn)超出預(yù)想的流動性壓力。
（三）開發(fā)手續(xù)辦理流程繁復(fù)，項(xiàng)目進(jìn)度受阻收益受損
近年來，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各種申請手續(xù)辦理越發(fā)繁復(fù)，且針對民營房地產(chǎn)企業(yè)的申請批復(fù)尤其審慎，部分經(jīng)辦部門甚至對建設(shè)申請、預(yù)售證辦理等常規(guī)業(yè)務(wù)的審批流程亦層層加碼，忽視了運(yùn)作效率對民營房企的重大影響。對于一些合理的申請手續(xù)遲遲未獲審批的情況，民營房企往往積極尋求與相關(guān)政府部門溝通討論，但卻常常難獲接見，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度停滯不前，項(xiàng)目收益嚴(yán)重受損。
（四）民營房企訴訟糾紛數(shù)倍增加，干擾正常經(jīng)營活動
巨大的流動性壓力，亦同時導(dǎo)致民營房企近年來法律糾紛成數(shù)倍增加。部分下游供應(yīng)商過度使用訴訟手段，隨意擴(kuò)大訴訟訴求，動輒凍結(jié)被告房企賬戶甚至主張申請被告房企破產(chǎn)，嚴(yán)重干擾了民營房企的正常經(jīng)營活動，令其進(jìn)一步陷入銷售回款不足、支付困難、進(jìn)而訴訟增多的惡性循環(huán)。
此外，各地政府執(zhí)法尺度不一，部分城市存在過度執(zhí)法的情況，稍有糾紛就扣留項(xiàng)目經(jīng)理甚至公司法人代表，使得正常房地產(chǎn)開發(fā)工作寸步難行。
（五）客戶對民營房企嚴(yán)重缺乏信心，增加銷售難度及項(xiàng)目成本
經(jīng)歷了多家民營房企爆雷事件之后，購房者對民營房企的信心跌入谷底，在購置房產(chǎn)時普遍傾向于選擇國央企開發(fā)商的項(xiàng)目，更有甚至，某些國央企開發(fā)商將之作為打壓民企開發(fā)商的競爭產(chǎn)品的宣傳策略，嚴(yán)重打擊市場對民營房企的信任度。正是由于客戶對民營房企的預(yù)售房屋嚴(yán)重缺乏信心，擔(dān)憂后續(xù)交付問題，因此民營房企僅有已完工的現(xiàn)房尚有銷路?，F(xiàn)房銷售大幅延長了民營房企建設(shè)資金的回籠周期，造成財(cái)務(wù)費(fèi)用等各項(xiàng)支出的攀升，但同時市場客戶對現(xiàn)房產(chǎn)品的價格接受度并未見得高于期房產(chǎn)品，反而對現(xiàn)貨產(chǎn)品的建設(shè)質(zhì)量愈加挑剔，進(jìn)一步增加了民營房企的銷售難度，項(xiàng)目成本也愈發(fā)高企。
（六）房地產(chǎn)行業(yè)前景迷茫，土拍市場成交乏力
不僅購房者對樓市信心低迷，房地產(chǎn)從業(yè)者與投資者亦對房地產(chǎn)行業(yè)前景深感迷茫，不少房企甚至決策轉(zhuǎn)型其它行業(yè)。此外，土拍市場也成交乏力，除國企/央企及城投以外的企業(yè)新增拿地少之又少，土地流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)，鮮見土地高溢價成交。
（七）房企大幅裁員降薪，大批地產(chǎn)從業(yè)者失去工作
為節(jié)約成本、量入為出，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛大幅裁員降薪，部分企業(yè)裁員規(guī)模甚至超過50%。民營房企在整體房地產(chǎn)市場中所占的份額曾一度高達(dá)約70%，而根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，在排名前五十的房企中，民營房企所占的市場份額已銳減至僅約30%。為度過市場寒冬，原本為社會提供大量就業(yè)崗位的民營房企不得不因應(yīng)形勢裁減人員，盡量壓縮運(yùn)營成本，而國有房企的總體體量規(guī)模有限，難以承接從民營房企流出的大量勞動力。大批房地產(chǎn)從業(yè)人員失去工作后很難再就業(yè)。
（八）資產(chǎn)和項(xiàng)目難覓買家，房企自救困難重重
絕大部分的民營房企在艱難的市場環(huán)境中仍奮力自救，為增加流動性而努力盤活資產(chǎn)，試圖出售自持物業(yè)或項(xiàng)目股權(quán)等，導(dǎo)致現(xiàn)今市場上資產(chǎn)和項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求，粥多僧少，難覓買家，自救之路困難重重。
二、助力房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)健康平穩(wěn)發(fā)展的建議
房地產(chǎn)行業(yè)對穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期一直發(fā)揮著重要作用，也是拉動內(nèi)需及消費(fèi)的重要經(jīng)濟(jì)引擎，民營房企在行業(yè)中更是不可或缺的重要力量。房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷嚴(yán)重影響眾多地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，拖累投資和消費(fèi)增長，令內(nèi)需提振乏力。維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇至關(guān)重要。
為助力民營房地產(chǎn)企業(yè)度過流動性危機(jī)，逐步恢復(fù)良性經(jīng)營，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，在推動經(jīng)濟(jì)回升中發(fā)揮關(guān)鍵作用，衷心希望各級政府從以下幾方面著手，為房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營房企提供政策支持：
（一）穩(wěn)定就業(yè)和收入預(yù)期，恢復(fù)消費(fèi)者購房意愿
穩(wěn)定民眾的就業(yè)和收入預(yù)期，進(jìn)而提升大眾的消費(fèi)意愿，例如合理增加公務(wù)員的工資收入，提升公務(wù)員的消費(fèi)力，通過其“風(fēng)向標(biāo)”的意義，逐步帶動更多行業(yè)的薪資提升，促進(jìn)有剛性及改善性需求的消費(fèi)者恢復(fù)對商品房的購買意愿和購買力。只有房地產(chǎn)市場筑底回暖、成交量回升，眾多處于困境中的房地產(chǎn)企業(yè)方有可能逐步恢復(fù)自身造血能力、回歸良性經(jīng)營，房地產(chǎn)行業(yè)方有可能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
（二）給予民營房企同等融資扶持，助力籌資完成交樓承諾
堅(jiān)定落實(shí)兩個“毫不動搖”，優(yōu)化民營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大。在房地產(chǎn)融資政策方面，切實(shí)做到對國有房企和民營房企一視同仁，尤其是給予民營房企與國企同等的借貸利率優(yōu)惠、存量債務(wù)展期等重要扶持政策，助力處于流動性困境中的民營房企籌集充足資金完成交樓承諾。
（三）避免過度執(zhí)法，支持民營房企妥當(dāng)解決問題
在流動性壓力下面臨交樓風(fēng)險、資金問題或法律訴訟糾紛時，絕大部分民營房企均會竭盡所能調(diào)集資源應(yīng)對風(fēng)險，或者與糾紛各方溝通商討妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方案。在探討解決方案的過程中，希望相關(guān)政府機(jī)構(gòu)給予一定的引導(dǎo)和規(guī)范，避免民營房企被過度使用的訴訟手段嚴(yán)重干擾正常經(jīng)營，進(jìn)而陷入更深的經(jīng)營困境；也希望各地政府避免過度執(zhí)法，尤其不要動用公安警力扣留公司及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，造成管理人員的心理恐慌，既不利于推進(jìn)交樓等實(shí)際工作，也不利于構(gòu)建良好的營商環(huán)境。
（四）保持親清政商關(guān)系，促進(jìn)民營房企提質(zhì)增效
房地產(chǎn)開發(fā)過程周期較長，從立項(xiàng)、報(bào)規(guī)、建設(shè)、銷售、驗(yàn)收到確權(quán)等，全流程各個環(huán)節(jié)均涉及向相關(guān)政府部門的申報(bào)審核，各項(xiàng)手續(xù)復(fù)雜繁多，手續(xù)辦理時長對項(xiàng)目運(yùn)作效率影響顯著。
為支持房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)健康發(fā)展，助力民營房企度過市場寒冬，希望各級政府堅(jiān)定落實(shí)中央關(guān)于民營經(jīng)濟(jì)的決策部署，與民營房企全面構(gòu)建并長期保持親清的政商關(guān)系，推動政務(wù)信息公開透明，推進(jìn)政務(wù)服務(wù)優(yōu)化創(chuàng)新，促進(jìn)政府部門間的信息共享與結(jié)果互認(rèn)，簡化審批手續(xù)，加快審批速度，助力民營房企提質(zhì)增效，為民營房企營造良好的發(fā)展環(huán)境。
（五）推動農(nóng)業(yè)人口購房落戶城鎮(zhèn)，加快城市化發(fā)展進(jìn)程
與日本的情況不同，中國地大物博，人口眾多，經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)大的韌勁和旺盛的活力，且城鎮(zhèn)化率仍有提升空間。當(dāng)前城鄉(xiāng)之間的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)仍有明顯差距，農(nóng)業(yè)人口遷移進(jìn)城鎮(zhèn)仍是大趨勢。建議各城市因地制宜放開放寬落戶限制，同時出臺對農(nóng)業(yè)人口的購房扶持政策，例如降低購房首付比例、給予購房稅收減免等，幫助農(nóng)業(yè)人口落戶安家、融入城鎮(zhèn)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)的發(fā)展活力。
（六）政府出資收購庫存房產(chǎn)，著力發(fā)展住房租賃市場
著力發(fā)展以政府為主導(dǎo)的住房租賃市場，租賃住房無需從零開始建設(shè)，可由政府機(jī)構(gòu)出資，以優(yōu)惠甚至低于成本的價格收購當(dāng)前出險房企所持有的庫存房產(chǎn)或停工項(xiàng)目，并將其打造為廉租房或人才公寓等。如此舉措，一方面可助力改善城市化進(jìn)程中的民生居住問題，例如解決城中村改造拆遷后原租戶的租房難題、為新引進(jìn)城市的各類人才提供合宜居所等；另一方面也可幫助出險房企改善流動性，增加繼續(xù)前行的動力。
綜上所述，盡管房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)仍面臨前所未遇的難關(guān)和挑戰(zhàn)，但我們堅(jiān)信，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展始終是國家的大政方針。眾多房地產(chǎn)從業(yè)者，始終抱持堅(jiān)定的信念，希望熬過行業(yè)寒冬，繼續(xù)履行企業(yè)的社會責(zé)任。作為堅(jiān)守在業(yè)務(wù)一線的企業(yè)家，本人對行業(yè)的嚴(yán)峻形勢和房企的經(jīng)營危機(jī)有深入、真切的認(rèn)識，望全聯(lián)房地產(chǎn)商會可綜合各會員企業(yè)、行業(yè)專家的意見和建議，如實(shí)向監(jiān)管層反映行業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合實(shí)際情況向相關(guān)政府機(jī)構(gòu)提出政策建議，全力促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞：
