文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

從成都市區(qū)出發(fā)，行車(chē)約一個(gè)小時(shí)即可到達(dá)蒲江縣城。

這座位于成都西南邊緣的小城，全年氣候溫和，無(wú)酷暑嚴(yán)寒，森林覆蓋率達(dá)67.04%，素有天然氧吧之稱(chēng)，很符合當(dāng)下人們貼近自然的生活需求。

(相關(guān)資料圖)

花樣年早早在此處下手，意欲重金打造如世外桃源般的大溪谷萬(wàn)畝級(jí)“超級(jí)大盤(pán)”。誰(shuí)曾想，如今花樣年的流動(dòng)性壓力，已經(jīng)危及到項(xiàng)目的相關(guān)地塊。

據(jù)四川省成都市中級(jí)人民法院發(fā)布（2023）川01執(zhí)恢58號(hào)公告，花樣年旗下花樣年（成都）生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)有限公司持有4宗地塊的使用權(quán)，將于9月12日在淘寶司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公開(kāi)拍賣(mài)。

這4宗地塊，正涉及花樣年的大溪谷項(xiàng)目。具體來(lái)看，四宗地塊的面積折合共計(jì)約260.48畝，起拍價(jià)共計(jì)5.57億元。

雖已與債權(quán)人鬧僵至法院執(zhí)行，但花樣年仍不想就此放手地塊?；幽辏ǔ啥迹┥鷳B(tài)旅游開(kāi)發(fā)有限公司明確表示，不同意其他開(kāi)發(fā)主體共用項(xiàng)目配套設(shè)施，若雙方未達(dá)成同意使用意見(jiàn)，競(jìng)得人無(wú)法啟動(dòng)擬法拍用地建設(shè)工作。

成都法院方面則表示，不承擔(dān)標(biāo)的物的瑕疵保證；建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用涉及規(guī)劃、施工、銷(xiāo)售等一系列行政許可，請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)人自行咨詢(xún)有權(quán)許可機(jī)關(guān)。

這意味著，法拍土地不具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)條件，競(jìng)得人權(quán)益無(wú)法得到保障，流拍或難以避免。

信托追債與大溪谷往事

（2023）川01執(zhí)恢58號(hào)案件，所對(duì)應(yīng)的申請(qǐng)執(zhí)行人為大業(yè)信托有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大業(yè)信托”）。被執(zhí)行人除了花樣年（成都）生態(tài)旅游外，還包括四川亙興商貿(mào)、成都望叢房地產(chǎn)、花樣年集團(tuán)。案件的執(zhí)行標(biāo)的為3.38億元。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線(xiàn)》查閱了解，2020年11月，大業(yè)信托發(fā)起成立“長(zhǎng)盈27號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，規(guī)模為4億元，資金用于受讓四川亙興商貿(mào)持有的花樣年花郡二期項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的特定資產(chǎn)收益權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

當(dāng)時(shí)，該信托計(jì)劃的抵押擔(dān)保措施便是花樣年（成都）生態(tài)旅游旗下大溪谷項(xiàng)目以及成都望叢房地產(chǎn)旗下位于成都的多宗地塊。四川亙興商貿(mào)、成都望叢房地產(chǎn)的實(shí)控人也均為花樣年集團(tuán)。

2021年11月，大業(yè)信托曾就與花樣年的信托產(chǎn)品發(fā)布過(guò)臨時(shí)公告，“長(zhǎng)盈27號(hào)集合資金信托計(jì)劃”截至當(dāng)時(shí)的存續(xù)規(guī)模為3.32億，大業(yè)信托作為受托人決定將該信托計(jì)劃項(xiàng)下全部信托單位期限延長(zhǎng)12個(gè)月。僅幾天之后，花樣年（成都）生態(tài)旅游等一眾債務(wù)及擔(dān)保人被法院列為執(zhí)行人。

回到項(xiàng)目本身，大溪谷與花樣年之間的故事，起碼要追述到17年前。

2006年4月21日，蒲江縣政府與花樣年正式簽約，確定占地8000畝的生態(tài)體育公園項(xiàng)目落戶(hù)蒲江。

3個(gè)月后，大溪谷項(xiàng)目經(jīng)成都市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)核準(zhǔn)立項(xiàng)，名稱(chēng)為蒲江花樣年生態(tài)旅游區(qū)，項(xiàng)目總投資約15億元，最終建成時(shí)間將在5-8年后，建成后主要用于體育健身、旅游度假、農(nóng)業(yè)觀(guān)光等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。由花樣年（成都）生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)有限公司主導(dǎo)開(kāi)發(fā)。

在進(jìn)入生態(tài)體育公園項(xiàng)目后的幾年，花樣年在成都及蒲江花了不少心思。成都市土地流轉(zhuǎn)信息顯示，2009年花樣年在蒲江拿地20宗，總面積為948.37畝，但總價(jià)僅為2.96億元。

大溪谷，是花樣年對(duì)“山水精品住宅系列”這一新產(chǎn)品線(xiàn)的探索，除了依山傍水外，項(xiàng)目還有一個(gè)更突出的賣(mài)點(diǎn)：“45洞的高爾夫球場(chǎng)”。后續(xù)的故事，也圍繞高爾夫球場(chǎng)展開(kāi)。

大溪谷立項(xiàng)的建設(shè)內(nèi)容中，并未包含高爾夫球場(chǎng)。2008年3月，蒲江縣國(guó)土局在巡查中就發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目屬于違法用地行為，立即下達(dá)責(zé)令停止違法行為通知書(shū)。但到了2009年，花樣年竟還因高爾夫球場(chǎng)建設(shè)未辦理手續(xù)，被罰款1800多萬(wàn)元。

直至2017年，“西部唯一18洞山地高爾夫球場(chǎng)”、“3500畝西南首席山地運(yùn)動(dòng)公園”仍然是大溪谷住宅項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)。不過(guò)，2021年10月后，項(xiàng)目就陷入了停工，這也是花樣年暴雷之際。

隨著花樣年的暴雷，主導(dǎo)大溪谷開(kāi)發(fā)的花樣年（成都）生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)也陷入流動(dòng)性危機(jī)。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱，目前花樣年（成都）生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)涉及司法案件170起，138起身份為原告，主要集中在2022年，涉案數(shù)量82起。

截止目前，花樣年（成都）生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)被執(zhí)行16次，執(zhí)行總金額12.33億元，法人被限制高消費(fèi)23次。

去年12月，花樣年的大溪谷項(xiàng)目獲得了國(guó)開(kāi)行發(fā)放的保交付低息專(zhuān)項(xiàng)借款，借款標(biāo)準(zhǔn)為10萬(wàn)元/套，專(zhuān)款專(zhuān)用項(xiàng)目保交付。

為何不舍大溪谷？

花樣年對(duì)于大溪谷4宗地塊被拍賣(mài)的態(tài)度，有分析認(rèn)為，是花樣年不想因土地使用權(quán)的變化影響了大溪谷項(xiàng)目的出售。

在今年上半年財(cái)報(bào)中，花樣年提到銷(xiāo)售額主要來(lái)源的項(xiàng)目包含了大溪谷。不過(guò)，從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，大溪谷項(xiàng)目對(duì)于花樣年業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)并不突出。

去年前6個(gè)月內(nèi)，花樣年大溪谷項(xiàng)目還有結(jié)算收入，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入390.8萬(wàn)元，在花樣年總收入的占比微乎其微，平均售價(jià)6263/平。今年上半年，大溪谷項(xiàng)目仍在花樣年財(cái)報(bào)中的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中出現(xiàn)，但并未貢獻(xiàn)營(yíng)收。

不過(guò)，大溪谷所在的成都，是花樣年的主要陣地之一。2023年上半年，花樣年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額16.12億元，粵港澳大灣區(qū)貢獻(xiàn)33.7%，其次便是成渝都市圈，貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額25.2%，但貢獻(xiàn)銷(xiāo)售面積達(dá)到58.4%。

收入方面，期內(nèi)花樣年?duì)I收為40.2億元，地產(chǎn)銷(xiāo)售收入27.2億元，其中成都的碧云天璽一個(gè)項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了13.22億元，此外還有成都印未來(lái)貢獻(xiàn)收入411.4萬(wàn)元。

截止2023年6月末，花樣年總土儲(chǔ)為883.84萬(wàn)平，其中華北占比最多，為395.51萬(wàn)平；其次便是西南地區(qū)，土儲(chǔ)214.82萬(wàn)平。

經(jīng)營(yíng)與流動(dòng)性壓力猶存，是花樣年大溪谷地塊遭拍賣(mài)的主要原因。2023年上半年，花樣年依舊錄得虧損約28.05億元。

截止期末，花樣年逾期借款及利息為309.42億元，導(dǎo)致439.73億元的計(jì)息負(fù)債構(gòu)成違約或交叉違約。公司一年內(nèi)到期的借款為539.19億元，同期內(nèi)所持有的行結(jié)余及現(xiàn)金約11.83億元，受限銀行存款約11.45億元。

目前，花樣年已經(jīng)達(dá)成復(fù)牌且發(fā)布的境外債務(wù)重組方案已經(jīng)獲得75%以上的債權(quán)人同意，不過(guò)，其經(jīng)營(yíng)恢復(fù)仍需不少時(shí)日。

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