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(資料圖片僅供參考)

大概有三件事可以做：

刺激樓市是必然方向，但是力度多大，哪些政策？大喇叭喊了接近一個(gè)月，市場(chǎng)沒看到實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，進(jìn)入再而衰，三而竭的疲憊階段，真正落地的東西這才緩緩而來。今天廣州、深圳接連執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸、存量住房貸款下調(diào)、天津樓市政策刺激小作文滿天飛、嘉興全面放開限購(gòu)……看來政策終于終于進(jìn)入了實(shí)操階段！

PART01

一線城市坐不住了！大超預(yù)期

就在剛剛，深圳市發(fā)布《優(yōu)化住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，通知提到：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

很多地產(chǎn)媒體驚呼：大超預(yù)期！

的確是，深圳樓市火的時(shí)候那叫一個(gè)烈火烹油，而且因?yàn)樽≌玫匾?guī)劃的少，住房嚴(yán)重不平衡，一度被炒到天價(jià)。但是就這么一個(gè)地方都放開了住房套數(shù)認(rèn)定，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，如果結(jié)合離婚手段，低杠桿撬動(dòng)深圳房產(chǎn)不是夢(mèng)。

作為一線城市，深圳還是慢了一步，今天上午廣州發(fā)布了消息：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

廣州以一天時(shí)間的領(lǐng)先成了首個(gè)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，對(duì)比一下，深圳貌似連文字都沒咋改。

照這個(gè)水平下去，其他二線城市跟進(jìn)基本上是板上釘釘?shù)氖虑椤?/strong>

天津在一周之前就有資深業(yè)內(nèi)放出了消息，今天小作文再度流傳：

1、天津住房新政預(yù)計(jì)在831正式發(fā)布，9月1日正式執(zhí)行

2、非市內(nèi)六區(qū)完全不限購(gòu)，誰都可以買，買多少套都可以，也不需要完稅證明與社保資質(zhì)。

3、在外地上學(xué)的大學(xué)生可以在市內(nèi)六區(qū)買一套房，只需要在天津企業(yè)開具證明就行。

4、非市內(nèi)六區(qū)貸款首套2成，二套3成。

5、貸款年限從25年調(diào)整為30年。

為嘛認(rèn)房不認(rèn)貸沒涉及？因?yàn)?022年，天津已經(jīng)開始執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸的政策：無個(gè)人購(gòu)房貸款記錄且在本市無房的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套住房的，首付款比例最低為30%。已結(jié)清購(gòu)房貸款且在本市無房的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，按首套房貸款政策執(zhí)行。居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買第二套住房的，首付款比例最低為40%。其實(shí)跟廣州深圳是一樣的，

PART02

工具箱見底！天津政策就看明天？

很多人問天津樓市政策的小作文靠譜不靠譜？大概率是靠譜的，而且這一波放開之后，天津就只剩下市內(nèi)六區(qū)在執(zhí)行限購(gòu)政策了。如果還不行，干脆就全放開吧，別研究上下三區(qū)分撥放開的事情了，畢竟浙江嘉興已經(jīng)全面取消限購(gòu)。

我花了點(diǎn)時(shí)間研究了一下刺激樓市的政策工具箱：一共有8個(gè)方面，其中針對(duì)供應(yīng)端的包括融資、土地供應(yīng)、商品房限價(jià)以及房屋限售四大方向。需求端主要是限購(gòu)、首付比例、貸款額度以及交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。

就這個(gè)表估計(jì)也很不容易搞清楚，我查了查全國(guó)各地政策的內(nèi)容，針對(duì)買房人，也就是需求端的，基本上集中在12個(gè)大類當(dāng)中，也就是說政策工具箱里給買房人的有12種武器。

天津的現(xiàn)行政策，就是下面這個(gè)表：看不清楚的點(diǎn)開可以看大圖：

1、天津公積金政策很給力，最給力的地方是認(rèn)房不認(rèn)貸，另一個(gè)就是外地的公積金也可以使用。這倆點(diǎn)一個(gè)是釋放本地高公積金余額客戶的購(gòu)房潛力，另外一個(gè)就是吸納外地繳存客戶的購(gòu)買力。這倆點(diǎn)放松后，估計(jì)天津公積金政策基本上放無可放了。

2、購(gòu)房補(bǔ)貼、現(xiàn)房銷售、取消限售這些內(nèi)容天津都不太涉及，限售只在局部地方實(shí)行過，屬于無關(guān)緊要的政策。而補(bǔ)貼政策，相對(duì)于天津的房?jī)r(jià)，沒有太大影響。

3、認(rèn)房不認(rèn)貸天津去年已經(jīng)放開了，利率同樣是參考最低限度執(zhí)行。落戶基本上沒什么門檻了，畢竟濱海新區(qū)落戶后，可以遷入市區(qū)不是什么難題。

4、房票與貨幣安置方面，我查了查，機(jī)構(gòu)估算的天津城中村改造規(guī)模只有233億，自建房比例2.3%，本身沒多少，考慮到很多已建完還空著的還遷房這個(gè)政策很難形成太多新的購(gòu)買力增量。

除了這些，12般武器當(dāng)中，留給天津能用的也只有三樣了：首付比例與貸款政策調(diào)整、進(jìn)一步擴(kuò)大非限購(gòu)區(qū)域的范圍，以及在全國(guó)政策的基礎(chǔ)上，升級(jí)稅費(fèi)減免的政策。

所以我說：天津這一波政策落地之后，工具箱基本上見底了，以后再想刺激就全面放開吧，別墨跡了。

PART03

核彈級(jí)政策？高射炮的威力！

這三板斧里面最具有沖擊力的就是限購(gòu)政策放松，目前只有濱海新區(qū)不限購(gòu)。限購(gòu)有兩個(gè)方向，限制了本地人2套以上的購(gòu)房，另一個(gè)就是限制外地人買1套。

假設(shè)市內(nèi)六區(qū)以外的區(qū)域真的全部放開了，大家猜猜會(huì)影響哪類人？

1、市區(qū)人在環(huán)城買房的

2、環(huán)城四區(qū)遠(yuǎn)郊五區(qū)買第三套以及更多套的客戶，

3、外地人買多套的。

第一類客戶的確是存在的，就是被市區(qū)房?jī)r(jià)擠出的改善客戶，這類型客戶不會(huì)距離環(huán)線太遠(yuǎn)，因?yàn)楫吘股钊€在環(huán)內(nèi)，所以直接利好的就是環(huán)城四區(qū)的改善類產(chǎn)品。但是環(huán)城市場(chǎng)除了少量的別墅產(chǎn)品，過去幾年除了水西一類的片區(qū)供應(yīng)改善產(chǎn)品，其他多數(shù)都是定位小戶型低總價(jià)，求安全。本身沒幾個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)大戶型產(chǎn)品，也沒有那么優(yōu)越的地段，突出的產(chǎn)品。所以這類型客戶本身沒多少，能買的項(xiàng)目也真心不太多。

第二類客戶能有多少？恐怕要打個(gè)問號(hào)，比如有個(gè)粉絲說西青教育不太好，我得市區(qū)買個(gè)學(xué)區(qū)房。也有人說當(dāng)年買西青是買不起市區(qū)，賣了西青倆套能換一套市區(qū)了，往市區(qū)走走。

環(huán)城四區(qū)客戶買第三四套的目的就是改善，改善居住面積或者改善學(xué)區(qū)，市區(qū)限購(gòu)那就意味著改善學(xué)區(qū)沒指望了。所以這個(gè)政策對(duì)于本地人改善來說，有需求的沒放開或者是沒供應(yīng)，沒需求的放開也沒用。

第三類客戶就是外地人，買了天津的房子目標(biāo)大多數(shù)在于落戶，落戶有一套足以，除了少數(shù)父母要來投靠的會(huì)買第二三套？其余基本上不存在的。

限購(gòu)放開肯定對(duì)樓市有利好，利好環(huán)城改善項(xiàng)目、遠(yuǎn)郊五區(qū)核心區(qū)的改善項(xiàng)目，但是大多數(shù)項(xiàng)目都沾不到光。

除了限購(gòu)政策，另外政策方向首付比例降低、貸款條件更優(yōu)越，這個(gè)的確是鼓勵(lì)加杠桿，也是最有效的降低購(gòu)房門檻的政策。

目前天津執(zhí)行的政策是首套3成二套4成，假設(shè)調(diào)整后首套2成首付，二套3成首付有沒有沖擊力？當(dāng)然有，但是沖擊的是價(jià)格敏感性客戶，而非有購(gòu)買力的客戶。

打個(gè)比方，有個(gè)小朋友手里只有15萬，三成買房總房款只能到45萬，即使是借點(diǎn)錢也就能到60萬的房子，沒啥可選的。但是如果降低首付以后，借點(diǎn)錢就能撬動(dòng)100萬，能買個(gè)差不多的老房子倆室了，最起碼以后結(jié)婚后也夠用了。

真正能刺激的就是這部分價(jià)格敏感的客戶。但是這部分客戶我一直說被挖了韭菜根。原本環(huán)城單價(jià)2萬的房子90平左右，總房款180萬是上車門檻，首付需要54萬買不起。后來發(fā)現(xiàn)降價(jià)到了1.5，首付只需要45萬了，還是買不起

過倆月發(fā)現(xiàn)，降到了120萬，首付只需要36萬了，真要是剛需，誰能不心動(dòng)？

所以降一波價(jià)格割一波韭菜，最后只剩下過去連36萬都掏不出來的、價(jià)格極度敏感的客戶，等待著首付比例下調(diào)。上車門檻到了22萬！

如果這波韭菜割完以后下一波得剛到神馬地步？首付5萬10萬么？所以如果有低價(jià)老房子打算出手，政策出來就掛出去，如果想看政策效果就掛的稍微高點(diǎn)！

真正想買二套的客戶眼下面臨的最大問題不是首付比例太高，而是收入預(yù)期不足，不敢妄動(dòng)。除此之外，靠降低首付比例能刺激購(gòu)買的這波客戶意味著首付款本來就不充足。首付款不充足的情況下想要置換，大多數(shù)就需要賣出去老房子。

但是，賣出去1套老房子的同時(shí)，就意味著少賣了1套新房。沒錯(cuò)，眼下天津二手房掛牌量已經(jīng)接近18萬套，政策出來之后，二手房跟新房的客戶爭(zhēng)奪更加明顯。

所以大致來看，政策真正能帶動(dòng)的第一批客戶是觀望類型的客戶，有錢不著急，政策出來有合適的就買了。真正指望政策門檻放開帶來的增量客戶，實(shí)話說，相比于眼下的市場(chǎng)供應(yīng)、二手房掛牌量，那是灑灑水。

今天一口氣又放出了30塊地，有個(gè)粉絲說：看到又有30宗地塊上架，我就放心了。這賣地的動(dòng)力，一定可以把房?jī)r(jià)打下來。

PART04

多賣2萬套？很樂觀的說！

首付比例降低與放開限購(gòu)是過去歷次調(diào)控最有效的政策，但是是建立在投資需求旺盛、剛需基本盤旺盛，改善客戶的收入預(yù)期良好，而且二手房交易比較順暢的環(huán)境下。但是眼下這種環(huán)境，投資需求還有多少？真正的投資客戶都買高端盤，環(huán)外壓根不考慮了。而剛需客戶韭菜根都快被刨?zèng)]了。

改善客戶既然算是改善，那意味著置換目標(biāo)的房源往往比現(xiàn)住房貴，加碼杠桿？明天工資有保障么？年底的年終能兌現(xiàn)多少？而且二手房能理想的價(jià)格賣出去么？所以核心就是：需求已經(jīng)基本飽和、購(gòu)買力與房?jī)r(jià)的失衡、房?jī)r(jià)與租金收益的失衡。這個(gè)最有效的大殺器，能撬動(dòng)的規(guī)模趕得上當(dāng)年的1/5就算不錯(cuò)了。

2016年2月，是上一次樓市刺激政策的高點(diǎn)，限購(gòu)限貸放松、首套2成落地執(zhí)行，當(dāng)年天津銷售商品住宅2582萬平方米，到2017年重新限購(gòu)，就會(huì)落到了1378萬平方米。算下來，政策刺激的增量在1000萬平方米左右。

而當(dāng)時(shí)的天津新一線城市、年均人口涌入四十多萬，高考紅利、房?jī)r(jià)均值才13728元/平方米，高端項(xiàng)目也不過4萬大關(guān)。但是現(xiàn)在呢？人口外流？房?jī)r(jià)基數(shù)高企？所以樂觀情況下，天津政策出臺(tái)之后一年內(nèi)能有2016年政策刺激之后1/5的增量就阿彌陀佛了。

也就意味著最多不超過200萬方的增量。2022年大家都知道只賣了800多萬方，考慮到口罩影響，今年天津自然狀態(tài)下有希望恢復(fù)到1000萬方以內(nèi)。如果政策刺激增量1年內(nèi)能釋放200萬平方米，今年剩下的四個(gè)月占一半的話，今年也就是1100萬方的銷量水平。只相當(dāng)于2021年的市場(chǎng)規(guī)模。

所以結(jié)論很簡(jiǎn)單：

1、政策能夠刺激的增量有限，頂多讓天津銷量回升到過去的水平

2、抓住機(jī)會(huì)的開發(fā)商與個(gè)人能解套，低品質(zhì)房抓緊出手。

3、銷量無可避免的短暫回升后還會(huì)下滑

4、價(jià)格沒等穩(wěn)定漲上去就得伴隨著銷量回落掉下來。

5、遠(yuǎn)郊區(qū)縣與環(huán)城四區(qū)買改善的客戶可以出手，其他的真心不必著急。

6、不要買非成熟區(qū)域！不要買非成熟區(qū)域！

7、不要盲目加杠桿！恐慌是最致命的！